Cena projektu RTB za MW: jak czytać ofertę i porównać projekty

Skrót RTB, czyli ready-to-build, pojawia się w ogłoszeniach tak często, że łatwo wziąć go za kategorię prawną. Nie jest nią: żaden przepis nie definiuje projektu gotowego do budowy. Kupujący, który porównuje dwie oferty RTB po cenie za megawat, porównuje więc dwa zestawy dokumentów, których jeszcze nie widział. Ten przewodnik pokazuje, co zwykle mieści się w RTB, dlaczego cenę za MW warto liczyć od mocy przyłączeniowej i co sprawdzić, zanim zestawisz dwie oferty.

Co sprzedający rozumie przez RTB

W praktyce rynku projekt RTB ma komplet dokumentów potrzebnych do rozpoczęcia budowy: tytuł prawny do gruntu, decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli przedsięwzięcie jej wymaga, plan miejscowy albo decyzję o warunkach zabudowy, warunki przyłączenia z zawartą umową o przyłączenie oraz ostateczne pozwolenie na budowę. Do rozpoczęcia prac potrzeba wtedy finansowania, dostaw i wykonawcy, a nie kolejnych decyzji. To definicja rynkowa, więc pierwsze pytanie do sprzedającego brzmi: które z tych dokumentów projekt ma, a których jeszcze nie.

Na TransakcjeOZE etap projektu jest deklaracją sprzedającego. Filtr na liście projektów ready-to-build pokazuje oferty, które sprzedający oznaczył jako gotowe do budowy, a osobno etap po pozwoleniu na budowę i etap warunków przyłączenia.

Pozwolenie na budowę bez umowy o przyłączenie

Projekt z ostatecznym pozwoleniem na budowę i z warunkami przyłączenia, ale bez umowy o przyłączenie, różni się od RTB terminem i gotówką. Warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej są ważne rok od doręczenia i w tym czasie razem z projektem umowy stanowią warunkowe zobowiązanie operatora do zawarcia umowy o przyłączenie (art. 7 ust. 8i pkt 2 i ust. 8i1 Prawa energetycznego). Po zawarciu umowy podmiot przyłączany ma najwyżej 14 dni na złożenie zabezpieczenia, inaczej umowa wygasa z mocy prawa (art. 7 ust. 8c9). Kupujący sprawdza więc datę doręczenia warunków i to, czy zabezpieczenie już złożono. Jeśli nie, ustala, kto je sfinansuje: zabezpieczenie wynosi 30 zł za kilowat mocy przyłączeniowej do 100 MW, czyli 300 000 zł przy mocy przyłączeniowej 10 MW (art. 7 ust. 8c1).

Umowa o przyłączenie bez pozwolenia na budowę

Odwrotny przypadek też ma termin. Prawo energetyczne przewiduje, że umowa o przyłączenie instalacji do sieci o napięciu wyższym niż 1 kV, także elastyczna i konfigurowalna, wygasa z mocy prawa, jeżeli podmiot przyłączany nie zawiadomi operatora o uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na budowę w ciągu 24 miesięcy od zawarcia umowy. Przy fotowoltaice pozwolenie ma obejmować elementy instalacji potrzebne do co najmniej 80% mocy zainstalowanej objętej umową, a przy magazynie bateryjnym także 80% jego pojemności. Dla turbin wiatrowych i biogazowni termin wynosi 36 miesięcy.

Na wniosek złożony przed upływem terminu operator wydłuża go jednorazowo o nie więcej niż 24 miesiące, jeżeli podmiot złoży dodatkowe zabezpieczenie w wysokości 60 zł za kilowat, nie więcej niż 12 000 000 zł. Ustawa wymienia też okoliczności niezależne od podmiotu, przy których umowa nie wygasa, na przykład przewlekłość postępowań administracyjnych mimo należytej staranności podmiotu; podmiot zgłasza je operatorowi w oświadczeniu z dokumentami (art. 7 Prawa energetycznego w brzmieniu z października 2026 r.).

Dla ceny oznacza to, że umowa o przyłączenie zawarta dwadzieścia miesięcy temu, bez pozwolenia na budowę, ma krótki termin przydatności. Data zawarcia umowy i data zawiadomienia operatora o pozwoleniu należą do pierwszych dokumentów, które kupujący sprawdza w data roomie projektu OZE.

Cena za MW: od której mocy liczyć

Moc przyłączeniowa źródła może być mniejsza lub równa jego mocy zainstalowanej (art. 7 ust. 1 Prawa energetycznego). Tytuł ogłoszenia może podawać moc instalacji, a kupujący wycenia to, co projekt odda do sieci. Przykład z ogłoszeń ready-to-build na TransakcjeOZE: 27.10.2026 r. projekt PV podawał 12 MW mocy PV i 7,5 MW mocy przyłączeniowej. Ta sama cena podzielona przez 7,5 MW daje stawkę o 60% wyższą niż podzielona przez 12 MW. Porównanie dwóch projektów po cenie za MW ma sens dopiero wtedy, gdy obie stawki liczy się od tej samej mocy, najlepiej przyłączeniowej, bo od niej zależą też zaliczka i zabezpieczenie (art. 7 ust. 8a i 8c1).

W projekcie hybrydowym, który łączy źródło z magazynem energii, porównuj osobno moc źródła, moc i pojemność magazynu oraz moc przyłączeniową. Wniosek o warunki przyłączenia magazynu podaje jego moc zainstalowaną w kW, pojemność nominalną w kWh i sprawność, także wtedy, gdy magazyn ma być częścią jednostki wytwórczej (art. 7 ust. 3c pkt 1 i ust. 3d). Te trzy liczby powinny więc znaleźć się w dokumentach projektu.

Co sprawdzić przed porównaniem

1. Ważność dokumentów: datę doręczenia warunków przyłączenia, datę, w której pozwolenie na budowę stało się ostateczne (pozwolenie wygasa, jeżeli budowa nie ruszy przed upływem 3 lat, art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego), i datę ostateczności decyzji środowiskowej.
2. Termin przyłączenia: umowa o przyłączenie określa termin realizacji przyłączenia, harmonogram i odpowiedzialność stron za opóźnienie (art. 7 ust. 2 Prawa energetycznego).
3. Koszt rezygnacji: gdy umowę rozwiązuje się na wniosek podmiotu przyłączanego, operator zatrzymuje część zabezpieczenia, od 10% przy wniosku złożonym do 6 miesięcy od zawarcia umowy do 75% przy wniosku złożonym między 24. a 36. miesiącem (art. 7 ust. 8c6 pkt 5).
4. Ograniczenia generacji: postanowienia umowy o ograniczaniu gwarantowanej mocy przyłączeniowej i o ograniczeniach operacyjnych (art. 7 ust. 2e) oraz dane o tym, jak często sieć ogranicza OZE, z narzędzia Ograniczenia OZE.
5. Obciążenia gruntu: księgę wieczystą działek i umowę dzierżawy, w tym czas jej trwania na okres eksploatacji i prawo wypowiedzenia.
6. Rodzaj umowy: czy to zwykła umowa o przyłączenie, czy umowa elastyczna albo konfigurowalna, bo Prawo energetyczne rozróżnia te rodzaje.

Jak TransakcjeOZE pokazuje etap i moc

Karta oferty podaje technologię, moc, etap i województwo jako publiczną część ogłoszenia. Gdy sprzedający je wpisze, karta pokazuje też moc przyłączeniową, poziom napięcia i typ transakcji, na przykład sprzedaż udziałów spółki projektowej. Etap projektu to etap rozwoju zadeklarowany w ogłoszeniu, nie ocena projektu. Dokumenty, które go potwierdzają, kupujący dostaje po odsłonięciu oferty, jeśli sprzedający je dodał, a lokalizację i sieć sprawdza w Sprawdź działkę i Sprawdź sieć. Zakres odsłon opisuje cennik odsłon i pełnego dostępu, a koszty wejścia dla wskazanej mocy liczy kalkulator opłat za przyłączenie.

Lista kontrolna przed porównaniem cen

• ustal, które dokumenty sprzedający mieści w etapie RTB, i poproś o ich listę z datami,
• przelicz cenę każdego projektu na MW mocy przyłączeniowej, a osobno na MW mocy zainstalowanej,
• sprawdź datę doręczenia warunków przyłączenia i datę zawarcia umowy o przyłączenie,
• sprawdź, czy operator dostał zawiadomienie o ostatecznym pozwoleniu na budowę w ustawowym terminie,
• zapisz termin przyłączenia z umowy i postanowienia o ograniczeniach mocy,
• ustal, kto wniósł zaliczkę i zabezpieczenie i czy cena je obejmuje.

Pełny zakres badania opisuje przewodnik po due diligence prawnym projektu OZE, przebieg sprawy przyłączeniowej przewodnik o warunkach przyłączenia OZE, a pozostałe składniki ceny przewodnik ile kosztuje projekt farmy fotowoltaicznej.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 43 ze zmianami (Dz.U. 2026 poz. 516, 607, 900 i 1348), art. 7; ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 ze zmianami, art. 37. Brzmienie przepisów sprawdzone 27.10.2026 r.

Najważniejsze punkty

• RTB to nazwa rynkowa, nie prawna, więc każdą ofertę RTB rozkłada się na listę dokumentów z datami,
• cenę za MW porównuje się przy tej samej mocy, najlepiej przyłączeniowej,
• umowa o przyłączenie PV albo magazynu wygasa, gdy operator nie dostanie w 24 miesiące zawiadomienia o ostatecznym pozwoleniu na budowę,
• etap i moc na karcie oferty TransakcjeOZE są deklaracją sprzedającego, którą sprawdza się w dokumentach.