Dzierżawa czy sprzedaż gruntu pod OZE: co porównać

Właściciel gruntu, do którego zgłasza się deweloper OZE, wybiera zwykle między dwoma rozwiązaniami: wydzierżawić działkę na kilkadziesiąt lat albo sprzedać ją od razu. Różnica nie sprowadza się do tego, ile pieniędzy wpłynie w pierwszym roku. Zmienia się rodzaj stosunku prawnego, zakres ryzyka i to, co zostanie w rodzinie.

Ten tekst porównuje oba warianty i wskazuje przepisy, które je kształtują. Nie zastępuje analizy konkretnej umowy ani indywidualnej oceny podatkowej.

Dwa różne stosunki prawne

Przy dzierżawie własność zostaje przy dotychczasowym właścicielu. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Art. 693 § 2 KC dopuszcza czynsz w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju, a także oznaczony w ułamkowej części pożytków, co bywa wykorzystywane przy rozliczeniu powiązanym z produkcją energii. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, na co wskazuje art. 694 KC.

Sprzedaż przenosi własność na kupującego. Właściciel przestaje decydować o gruncie, nie odpowiada za jego dalsze losy i nie odzyska go po zakończeniu inwestycji. Po stronie dewelopera to rozwiązanie upraszcza finansowanie, bo bank ocenia prawo własności inaczej niż prawo obligacyjne.

Kryterium	Dzierżawa	Sprzedaż
Wpływy	Czynsz okresowy przez cały czas trwania umowy	Cena płatna jednorazowo albo w transzach
Własność gruntu	Zostaje przy wydzierżawiającym	Przechodzi na kupującego
Ryzyko po stronie właściciela	Niepowodzenie projektu, kondycja dzierżawcy, wykonanie obowiązków po zakończeniu umowy	Kończy się z chwilą przeniesienia własności i zapłaty ceny
Dziedziczenie	Grunt oraz prawa i obowiązki z umowy	Środki uzyskane ze sprzedaży
Waloryzacja	Możliwa, jeżeli umowa ją przewiduje	Nie dotyczy
Stan po zakończeniu inwestycji	Zwrot przedmiotu dzierżawy według art. 705 KC i postanowień umowy	Sprawa kupującego
Rozliczenie podatkowe	Zależy od źródła przychodu i statusu właściciela	Zależy od daty nabycia i od tego, czy zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej

Na jak długo zawiera się dzierżawę

Kodeks cywilny nie zakazuje długich umów, wyznacza im natomiast skutek. Art. 695 § 1 KC stanowi, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa na czas nieoznaczony daje się wypowiedzieć, więc strony inwestycji, która ma pracować przez kilkadziesiąt lat, zwykle układają czas trwania tak, aby nie przekroczyć tego progu, i osobno regulują przedłużenie.

Zakończenie umowy reguluje art. 705 KC: po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Słowa „w braku odmiennej umowy" są tu najważniejsze dla właściciela gruntu, bo to umowa przesądza, czy instalacja zostanie zdemontowana i kto za to zapłaci.

Od czego zależy wysokość czynszu

Stawki różnią się między projektami i zmieniają w czasie, a publikowane zestawienia szybko tracą aktualność. Zamiast przyjmować cudzą liczbę jako punkt odniesienia, sprawdź, co w danym przypadku podnosi albo obniża wartość gruntu dla dewelopera:

• odległość od stacji elektroenergetycznej i wolna moc w tym miejscu sieci,
• przeznaczenie terenu w planie miejscowym albo konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
• klasa i ukształtowanie gruntu oraz ograniczenia środowiskowe i wodne,
• powierzchnia i kształt działek, a także to, czy tworzą jeden zwarty obszar,
• technologia, bo instalacja fotowoltaiczna, turbina wiatrowa i magazyn energii zajmują teren w różny sposób,
• etap rozwoju w chwili rozmowy i to, ile ryzyka bierze na siebie każda ze stron,
• siła negocjacyjna, w tym liczba deweloperów zainteresowanych tą samą okolicą.

Porównanie ofert ma sens tylko wtedy, gdy zestawiasz je w tej samej jednostce i dla tego samego okresu, razem z zasadami waloryzacji i płatnościami w fazie przygotowania inwestycji.

Podatki: co wynika z przepisów, a co wymaga oceny

Przy dzierżawie punktem wyjścia jest art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który wymienia jako źródło przychodów najem, podnajem, dzierżawę i poddzierżawę, w tym dzierżawę gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Oddanie gruntu pod instalację OZE jest celem nierolniczym, więc przepis obejmuje taką umowę wprost, o ile grunt nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą wydzierżawiającego.

Do przychodów z tego źródła art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nakazuje stosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawki wskazuje art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy: 8,5 % przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5 % od nadwyżki ponad tę kwotę. U małżonków, którzy złożyli oświadczenie przewidziane w art. 12 ust. 6 tej ustawy, próg wynosi 200 000 zł, co wynika z art. 12 ust. 13.

Przy sprzedaży gruntu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zalicza do źródeł przychodów odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Od dochodu z takiego zbycia podatek wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 1 tej ustawy. Po upływie pięciu lat przychód spoza działalności gospodarczej nie powstaje w tym źródle.

To są reguły ogólne, nie wynik dla konkretnego właściciela. Rozliczenie zależy między innymi od tego, czy prowadzi działalność gospodarczą, czy grunt należy do gospodarstwa rolnego, jak i kiedy został nabyty oraz czy w grę wchodzi wspólność majątkowa. Przed podpisaniem umowy warto tę część omówić z doradcą podatkowym, bo skutki liczone są przez wiele lat.

Klauzule, na które patrzy właściciel gruntu

• Waloryzacja czynszu od pierwszego roku obowiązywania umowy, z jasno wskazanym wskaźnikiem i terminem jego stosowania.
• Termin rozpoczęcia budowy powiązany z sankcją, czyli karą umowną albo prawem zakończenia umowy, gdy deweloper przeciąga fazę przygotowania.
• Przywrócenie terenu po zakończeniu eksploatacji, z zabezpieczeniem w postaci gwarancji albo depozytu, żeby obowiązek nie zależał od kondycji dzierżawcy.
• Zasady przeniesienia umowy na inny podmiot, bo projekty zmieniają właściciela także w trakcie budowy.
• Prawo pierwokupu, jeżeli deweloper chce je zastrzec, wraz z oceną, na ile ogranicza ono swobodę rozporządzania gruntem.
• Służebności potrzebne do doprowadzenia sieci i dojazdu, opisane co do zakresu i wynagrodzenia.

Osobno warto zadbać o ujawnienie dzierżawy w księdze wieczystej. Bez tego, po sprzedaży gruntu, nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy, ale może ją wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, co wynika z art. 678 § 1 w związku z art. 694 KC. Art. 678 § 2 KC wyłącza to uprawnienie, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została wydana.

Zanim usiądziesz do rozmowy

Zanim ocenisz propozycję dewelopera, sprawdź kontekst swojej działki. Narzędzie sprawdź działkę pod OZE zestawia publiczne dane dla wskazanej lokalizacji: moc dla najbliższego punktu wykazu operatora, wnioski o przyłączenie, plan miejscowy, ochronę przyrody i zagrożenie powodziowe. Szerszy obraz sieci pokazuje mapa wolnych mocy przyłączeniowych, z datą publikacji danych każdego operatora.

Oba narzędzia dają kontekst z publicznych rejestrów i wykazów operatorów. Nie potwierdzają możliwości przyłączenia konkretnego projektu ani tego, że inwestycja w danym miejscu powstanie. Jeżeli chcesz pokazać grunt szerzej, zobacz ogłoszenia gruntów pod OZE albo dodaj własny grunt.

Checklista

• ustal, czy zależy ci na przychodzie okresowym, czy na jednorazowym wpływie,
• sprawdź czas trwania umowy i to, jak strony ułożyły przedłużenie wobec progu z art. 695 § 1 KC,
• porównaj oferty w tej samej jednostce i dla tego samego okresu, razem z zasadami waloryzacji,
• dopilnuj waloryzacji od pierwszego roku i terminu rozpoczęcia budowy powiązanego z sankcją,
• opisz obowiązek przywrócenia terenu i jego zabezpieczenie, nie zostawiaj tego samemu art. 705 KC,
• rozważ ujawnienie dzierżawy w księdze wieczystej i sprawdź formę oraz datę pewną umowy,
• omów rozliczenie podatkowe z doradcą, zanim uzgodnisz wysokość czynszu albo ceny,
• poproś o aktualny odpis z księgi wieczystej i porównaj oznaczenie działek z treścią umowy.

Materiały źródłowe

Szerzej o konstrukcji umowy dzierżawy pod inwestycje OZE: dzierżawa gruntu pod inwestycje OZE, kluczowe klauzule umowne oraz dzierżawa gruntu na 29 lat, co sprawdzić przed podpisaniem. Brzmienie przepisów podatkowych sprawdź na dzień, w którym zawierasz umowę.